계약갱신청구권 묵시적갱신 차이, 중도해지 가능?

안녕하세요 오늘은 계약갱신청구권 뜻과 묵시적갱신과의 차이는 무엇인지 그리고 중도해지 가능 여부를 알아보려고 합니다. 이 제도는 2020년경 추진된 소위 임대차 3법 중 하나로 주택임대차 보호를 위해 도입되었습니다.

 

계약갱신청구권이란 임차인에게 1회에 한하여 계약갱신청구 권리를 주는 것을 말하며, 2년 계약 연장을 보장하고 있습니다.

이 제도를 도입하게 된 이유는 임차인에게 있어서 2년 계약은 너무 짧은 기간이기 때문에, 1회이지만 계약 연장에 대한 권리를 주어 안정적으로 주거에서 생활하게 하기 위함입니다.

 


 

계약갱신청구권 적용시기

 

계약갱신청구권은 2020년 12월 10일 이후에 체결된 계약부터는 임대차 종료 2개월 전까지 사용할 수 있습니다. 해당 계약은 최초이거나 갱신된 계약을 모두 포함합니다.

주택임대차보호법 개정 초기에는 1개월전까지로 되어 있었는데 2개월 전으로 변경되었습니다.

 

현재는 이미 2023년이기 때문에 모든 임대차 계약이 계약갱신청구권이 적용 된다고 보시면 됩니다.

 


 

계약갱신청구권 행사 방법

 

계약갱신청구권은 임차인이 행사하는 것인데, 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이것은 법에서 정한 기간이기 때문에 별도의 특약이 없는 이상 바꿀 수 없습니다.

 

계약갱신청구권-행사방법

 

만일 임차인이 계약갱신요구권 행사 시기를 깜빡해서 임대차 종료 20일 전에 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하여도 이런 경우에는 임대인이 허락하지 않으면 사용할 수 없습니다.

그리고 6개월 전 또는 2개월 전이라는 기간을 계산할 때는 이른바 초일불산입원칙이 적용되는데 이는 첫날은 계산하지 않는다는 것입니다.

따라서 계약 종료가 2023년 8월 30일이라면 2023년 6월 30일 0시전까지는 집주인에게 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

 


 

묵시적갱신도 계약갱신청구권인가요?

 

묵시적갱신이란 임대차 연장에 대한 아무런 합의가 없어서 종전 조건 그대로 계약이 갱신되는 것을 말합니다.

만일 임대인이 갱신을 거절하겠다는 통지를 하지 않거나 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않으면 묵시적갱신으로 자동적으로 임대차 계약기간이 2년 연장됩니다.

 

즉, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 임대차 종료 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하여 임대차 기간이 2년 연장되는 것을 말하고, 묵시적갱신은 아무런 통지도 하지 않은 것이기 때문에 개념상 묵시적갱신과 계약갱신청구권은 다르다고 할 수 있습니다.

 


 

계약갱신청구권 묵시적갱신 차이

 

조금 더 자세히 보면 계약갱신청구권과 묵시적갱신의 차이는 아래처럼 정리할 수 있습니다.

 

 

구분 계약갱신청구권 묵시적갱신
행사방법 갱신 의사 통지 O 통지 X
차임 또는 보증금 5% 이내 증액 가능 종전 동일 조건
계약갱신청구권 행사 X, 1회만 사용 가능 O, 묵시적갱신 후 사용 가능

 

즉, 최초 임대차계약 이후 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는, 계약갱신요구권을 1회만 사용할 수 있기 때문에, 최초 계약 2년 + 계약갱신청구권에 의한 2년 = 총 4년 동안 임차가 가능합니다.

그러나 묵시적갱신을 하게 되면 이후에 계약 갱신을 청구할 수 있으므로, 최초계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신청구권에 의한 2년 = 총 6년 동안 임차가 가능합니다(기본 임대차 계약 기간이 2년인 경우).

  • 참고로 계약 상 의무를 위반하거나 2개월 이상 차임을 연체하는 경우에는 묵시적갱신이 적용되지 않는 다는 점을 유의하시기 바랍니다.

 

또한, 계약갱신청구권을 행사할 때에는 임대인과 임차인 사이에 합의로 차임 등을 5%이내로 증액할 수 있습니다.

그러나 묵시적갱신은 임대차 계약에 관한 별도의 합의가 없는 상황이기 때문에 이전과 동일한 조건이 유지가 됩니다.

다만 묵시적갱신이 된 경우라도 이미 임대차 계약 체결일로부터 1년이 지난 것이기 때문에 임대인은 차임 등의 증액을 요구할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

 

상황마다 다르겠지만 묵시적갱신이 되면 총 6년의 기간을 임차할 수 있으므로 임차인에게는 유리하다고 볼 수 있지만, 임대인 입장에서는 불리할 수도 있습니다.

 

그러나 요즘같이 부동산 경기가 침체되고 집값이 떨어지는 추세인 경우에는 전세, 월세 가격도 떨어져야 하기 때문에 계약갱신청구권을 사용하거나 묵시적갱신을 하면 임차인에게 불리하다는 의견이 있습니다.

 


 

계약갱신청구권 이후 중도해지 가능한가요?

 

결론부터 말씀드리면 계약갱신청구권 행사 이후 임차인은 언제든지 중도해지를 할 수 있습니다. 

다만 중도해지 효력이 바로 발생하는 것은 아니고 임차인이 임대인에게 통지를 보내면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 중도해지 효력이 발생합니다. 

 

어떤 분들은 계약해지 통지를 하면 계약이 해지되었으니 월세를 안줘도 된다고 생각하시는 분들도 있습니다.

그러나 계약해지 통지만 했을 뿐 효력은 3개월 후에 나타나기 때문에 그동안에는 월세를 계속 내야 합니다.

 

계약갱신청구권-중도해지

 

그리고 계약갱신요구권 행사 후 중도해지가 가능하다는 것의 의미는, 임차인이 계약갱신청구권을 쓰더라도 2년 동안 반드시 살지 않아도 된다는 것을 의미합니다.

 


 

계약갱신청구권 통지 방법

 

계약갱신요구권 통지 방법에는 정해진 것이 없습니다. 임차인이 계약을 갱신하겠다고 임대인에게 의사표시만 전달하면 되기 때문입니다. 

 

따라서 문자, 카톡, 우편, 내용증명, 메일, 구두 등 어떤 방법으로 해도 상관은 없습니다.

다만 나중에 계약갱신요구권 행사 여부를 두고 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 가급적 내용증명으로 통지하시기 바랍니다.

 

그것이 아니라면 최소한 문자나 카톡으로 통지하셔서 증거를 남겨두시기 바랍니다.

 


 

계약갱신청구권을 쓸 때 임대차계약서를 작성해야 하는지?

 

계약갱신청구권을 쓸 때 반드시 임대차계약서를 써야 하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 계약은 임대인과 임차인 사이 합의만 있으면 되기 때문입니다.

그러나, 분쟁의 발생 가능성을 낮추기 위해서라도 갱신 계약서를 쓰는 것이 좋습니다.

그리고 만일 보증금이 증액된 경우 증액된 보증금에 대한 우선변제권을 확보하려면 확정일자를 받아야 하는데 이 때 임대차계약서가 필요합니다.

 

또한, 전세자금대출을 받는 경우에도 은행에서 갱신 임대차 계약서를 요구할 수도 있습니다.

그렇기 때문에 웬만하면 계약갱신을 할 때 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

 

임대차계약서를 갱신할 때 공인중개사를 끼고 할 수도 있습니다. 물론 이 경우에는 일정 수수료를 내야 하는데 일반적으로 10만원 내외로 책정되고 있습니다.

그런데 굳이 계약연장을 위해 부동산을 참여시켜 수수료를 줄 필요가 없는데요, 법무부, 마이홈 포털, 서울부동산정보광장 등에서 배포하고 있는 주택임대차 표준계약서를 출력하여 직접 작성하셔도 충분합니다.

 

연장 계약서에 계약갱신을 한다는 취지를 분명히 기재하고, 증액되는 금액, 총 전세보증금, 임대차기간 등을 정확히 계약서에 적고 도장을 ‘꽝’ 찍으면 되기 때문입니다.

 

버팀목전세자금대출 등을 받고 계신 분들은 최초 계약시 공인중개사가 참여한 계약서를 제출해야 대출이 실행되는 경우가 있는데요.

 

계약 갱신 시에는 꼭 공인중개사가 있는 계약서로 하지 않아도 됩니다. 물론 확실히 하여 위험을 줄이기 위해서는 반드시 은행에 문의하시기 바랍니다.

 

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