법인 계약갱신청구권 사용 가능할까?

요즘 전세사기가 참 많습니다. 때문에 임차인 보호를 위한 법적인 장치가 반드시 필요한데 그 일환으로 주택임대차보호법에서는 계약갱신청구권을 신설하여 임차인의 안정적인 주거를 확보하도록 하였습니다. 그런데 사람(자연인)이 아닌 법인도 이러한 계약갱신청구권 사용이 가능할까요? 아마도 회사에서 이러한 고민들을 많이 하실 것 같습니다.

 

아래는 계약갱신청구권과 묵시적갱신 차이에 대해 설명하고 있는 글입니다. 혹시 궁금하시다면 참고해보시기 바랍니다.

 

계약갱신청구권 묵시적갱신 차이, 중도해지 가능?

계약갱신청구권 묵시적갱신 차이, 중도해지 가능?

 

 

법인 계약갱신청구권 사용 가능한지?

 

결론부터 말씀드리면 법인은 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 그 이유에 대해서는 아래에서 자세히 설명해 드릴게요.

 

1) 주택임대차보호법 상 계약갱신청구권

 

원칙적으로 법인 계약갱신청구권 사용이 불가한 이유를 말씀드리면 먼저 계약갱신청구권을 규정하고 있는 주택임대차보호법의 내용을 봐야 합니다. 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에서 규정하고 있고 그 내용은 다음과 같습니다.

 

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

위 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 보면 원칙적으로 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없습니다. 그런데 원칙이라는 것은 예외가 있다는 의미도 되는데, 제1항 각호에는 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 사유에 대해 규정하고 있습니다. 그 중 임대인에게 있어서 갱신거절 사유로 가장 많이 사용 되는 것이 바로 본인 또는 그 가족이 들어와서 산다는 이유입니다.

 

어쨌든 법에서는 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다고 규정하고있고, 임차인에는 사람(자연인)과 법인 모두 포함되는 개념이기 때문에 법인도 당연히 계약갱신청구권을 사용할 수 있는거 아닌가라는 의문이 들 수 있습니다. 그렇다면 실제로 그러한지 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임차인의 범위가 무엇인지 살펴보아야 합니다.

 

모든 법이 그러하듯이 법은 해석의 문제가 참 많습니다. 그리고 해석의 문제가 발생했을 때 가장 먼저 보아야 할 것은 바로 정의 조항입니다. 법을 만들 때 보통은 가장 먼저 목적과 배경을 설명하고, 그 다음에 정의 조항을 넣습니다. 그리고 정의 조항이 없는 경우도 있는데 이런 경우에는 해당 법이 만들어진 경위와 목적을 보면 어느정도 우리가 찾고 있는 개념의 실마리를 찾을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법을 살펴보면 ‘ctrl + F’를 눌러 ‘정의’라는 글자를 아무리 찾아봐도 정의조항은 보이지 않습니다. 보통 이러한 경우에는 법이 만들어진 목적에서 근거를 찾을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제1조는 다음과 같이 법 제정 목적을 설명하고 있습니다.

 

주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 

주택임대차보호법 제1조에 규정된 내용을 그냥 보면 법인이 왜 계약갱신청구권을 사용할 수 없는지에 대하여 직접적으로 쓰여있지는 않습니다. 그러나 문구에 담겨있는 속 뜻을 보면 어느정도 유추할 수 있는데요.  제1조에는 “국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”라고 쓰여 있습니다. 즉 이 주택임대차보호법은 국민을 위해 제정되었다는 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 국민의 범위는 어디까지일까요?

 

아마 법에 대해 잠깐이라도 공부해보신 분들은, 법적으로는 법인(회사)도 사람(자연인)과 같이 권리와 의무가 있다는 말을 들어보신 적이 있으실 것입니다. 이 때문에 혹시 ‘국민’에는 ‘법인’도 포함되는 개념이 아닐까? 라고 의문을 가질 수도 있는데요, 결론만 말씀드리면 국민은 그냥 국민입니다. 즉 살아있는 자연인인 사람을 의미하는 것입니다.

 

 

2) 헌법상 국민의 의미

 

주택임대차보호법에서는 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위해 제정되었다고 명시하고 있습니다. 그렇다면 여기에서 말하는 국민이란 무엇일까요? 이에 대해서는 헌법의 내용을 살펴보도록 합시다.

 

헌법 제1조 ②대한민국의 주권은 국민에게 있고, 모든 권력은 국민으로부터 나온다. 제10조 모든 국민은 인간으로서의 존엄과 가치를 가지며, 행복을 추구할 권리를 가진다. 국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 진다.

 

너무나도 유명한 헌법 조항입니다 가끔은 들으면 가슴이 웅장해 지는 말이지요. “대한민국의 주권은 국민에게 있고, 모든 권력은 국민으로부터 나온다”.

 

주권을 가지고 있는 것은 국민입니다. 그리고 모든 권력의 원천 또한 국민입니다. 그렇다면 여기서 말하는 국민에는 ‘법인’도 포함되는 것일까요? “대한민국의 주권은 법인에게 있다”라고 하면 엄청 어색하지 않습니까? 그래서 국민에는 법인이 포함되지 않는 것입니다.

그리고 헌법 제10조부터는 국민의 기본권에 대해 나오는데 기본권의 주체 또한 기본적으로는 사람(자연인)을 염두에 두고 만들어진 것입니다. 예를들면 신체의 자유, 양심의 자유, 종교의 자유, 선거권 등과 같은 것들은 법인에게 적용되는 성질이 아닌 것입니다.

 

그렇다면 법인의 계약갱신청구권 사용 가능 여부에 대해 법원은 어떻게 판단하고 있을까요?

 

 

3) 법인 계약갱신청구권 사용 가능 여부에 관한 판례

법원도 주택임대차보호법의 제정 취지를 근거로, 해당 법은 자연인인 서민들의 주거생활을 보호하기 위해 만들어진 것이지 법인을 보호하기 위한 법이 아니라고 판단하고 있습니다. 또한, 법인은 사람처럼 주민등록을 할 수 없고, 법인 자체로는 확정일자를 받을 수 없다는 점 등을 근거로 삼았습니다.

 

“이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다[대법원 1997. 7. 11., 선고, 96다7236, 판결].

 

실제로 해보시면 알겠지만 법인은 확정일자를 받지 못합니다. 확정일자는 사람만 받을 수 있어서 법인이 확정일자와 같은 보호를 받으려면 전세권을 설정해야 합니다. 이 또한 법인이 주택임대차보호법의 대상이 아닌 근거가 될 수 있습니다. 이렇듯 법인은 일반적으로 주택임대차보호법 적용을 받지 못하는데, 예외적으로 적용이 되는 경우도 있습니다.

 

✅ 집주인이 허위로 계약갱신청구권 거절 하면?(손해배상, 정보열람)

집주인이 허위로 계약갱신청구권 거절 하면?(손해배상, 정보열람)

 

 

 

법인이 주택임대차보호법 보호대상이 되는 경우

 

법인도 특별한 경우에는 주택임대차보호법의 보호대상이 되는데 이는 아래와 같이 제한적인 경우에만 가능합니다.

  1. 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사.
  2. 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용으로 임차하고, 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 한 경우.

 

 

결론

 

지금까지 법인 계약갱신청구권 사용 가능 여부에 대해 알아보았습니다. 법인은 사람과 달리 주택임대차보호법 적용을 받지 못하기 때문에 계약갱신청구권도 사용하지 못합니다. 따라서 법인이 임대차 계약을 체결할 때는 전세권 설정을 통해 보호를 받는 것이 좋습니다.