부동산 없이 전세계약서 쓰는 방법

안녕하세요 오늘은 공인중개사, 부동산 없이 전세계약서 쓰는 방법을 공유하고자 합니다. 최근에는 부동산 매매계약 및 전세계약을 위한 플랫폼이 있기도 하고, 공인중개사 중개 수수료를 아끼기 위해 직접 전세계약서를 쓰려는 분들도 많은 것 같습니다.

 

공인중개사를 이용해 부동산 계약을 체결하는 이유는 양 당사자 사이의 거래를 중개할 뿐만 아니라, 거래 당사자가 직접 부동산에 관한 사실상 또는 법적인 상태를 파악하기 어려우므로 이에 대해서는 전문가인 공인중개사를 통해 검증을 받고자 하기 때문입니다.

 

그럼에도불구하고 여전히 부동산 거래 가격이 매우 높기 때문에 중개 수수료에 대한 부담도 무시 할 수는 없는데요, 때문에 부동산 없이 전세계약을 진행할 이유도 충분히 있는 것 같습니다.

 

아래에는 혼자서 부동산 계약, 특히 전세계약서를 쓸 때 살펴보아야 할 부분과 계약서 양식을 알아보겠습니다.

 

혹시 이사를 하거나 전세계약을 연장해야 하는데 버팀목전세자금대출을 사용하고 계신다면 아래 내용을 한번 참고해 보시기 바랍니다.

 

✅ 버팀목전세자금대출 연장 (이사, 목적물 변경, 소득심사, 추가대출)

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1. 주변 시세를 알아본다

 

거래에 있어서 가장 중요한 것 중 하나가 바로 거래 가격입니다. 그리고 전세계약서를 쓰기 전에도 반드시 확인해야 하는 정보입니다.

 

아주 정확하지는 않을지라도 직방, 다방과 같은 부동산 거래 플랫폼을 통해 주변 부동산 시세를 참고할 수 있고, 직접 발품을 팔며 조사할 수도 있을 것입니다.

 

 

2. 부동산등기부등본 확인하기

 

주식투자에서 재무제표를 보는 것이 기본이듯이 부동산 거래에 있어서 기본은 부동산 등기부등본을 확인하는 것입니다. 부동산 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있는데, 표제부에는 부동산의 표시, 갑구는 소유에 관한 표시가 나와있고, 을구에는 소유권 이외에 관한 사항이 기재되어있습니다.

 

표제부 기재사항
소재지, 건물명칭, 지번, 지목, 면적 등
갑구 기재사항
소유권 변동, 가압류, 압류(경매), 가등기 등
을구 기재사항
근저당권, 지상권, 전세권 등

 

갑구에는 소유자 정보가 기재되어 있는데, 이를 통해 해당 부동산의 진정한 소유자가 누구인지 확인해 볼 수 있을 것입니다.

또한 갑구에는 가압류, 압류(경매), 가등기 등에 관한 사항이 기재되는데요, 가압류가 설정되어 있다는 것은 임대인이 제3자에 대해 채무가 있다는 의미이고, 압류가 실행될 가능성이 있다는 것이므로 거래에 신중해야 할 필요가 있습니다. 압류 등기가 경료된 경우에도 두 말할 필요가 없이 거래에 주의를 해야 합니다.

 

부동산등기부등본 을구에는 근저당권, 전세권 지상권 등 소유권 이외의 사항이 기재되는데, 보통 근저당권이 설정되어 있는 것을 많이 보실 수 있을 것입니다.

건물을 매수할 때 금융기관으로부터 대출을 받는 경우가 많기 때문입니다. 물론 개인적인 자금의 융통을 위해 금융기관 이외의 타인으로부터 돈을 빌리고 근저당권을 설정한 것도 있을 것입니다.

근저당권이 설정되어있는 건물은 주의해야 하는데 근저당권 자체만으로도 경매(임의경매) 신청이 가능하기 때문입니다.

 

만일 주택임대차보호법상 최우선변제권이 적용되고, 최우선변제권으로 받을 수 있는 돈이 전세보증금보다 크거나 같다면 근저당권이 설정되었다 하더라도 보증금이 떼일 문제는 없겠습니다.

다만 살고 있는 집이 경매절차에 넘어간다는 불안함이 있기 때문에 근저당권이 설정된 집을 임차함에 있어서는 등기부에 기재된 채권최고액, 임차보증금 등을 고려하여 신중히 거래해야 할 것입니다.

 

 

3. 건축물대장 확인하기

 

가끔 실평수 20평(약 66㎡)이라고 하고서 실제 등기부등본을 보면 40㎡인 경우와 같이 임대인이 소개한 넓이와 실제 넓이가 다른 경우가 있는데, 이는 임대인이 넓이를 잘못 알고 있을 수도 있고, 증축이 되어 등록된 면적이 실제보다 작은 경우도 있을 것입니다.

 

만일 행정관청에서 해당 부동산을 불법건축물로 확인하였다면 건축물대장에는 불법건축물이나 위반건축물이라는 표시가 되어 있으므로 반드시 건축물대장도 확인해야 합니다.

 

 

4. 전세계약서 쓰는 방법

 

이제 전세계약서 쓰는 방법 및 주의사항에 대해 본격적으로 알려드리려고 합니다. 이전 단계에서 부동산등기부등본도 보고, 건축물대장도 확인하여 거래대상 부동산에 법적인 문제가 없음을 확인하셨나요?

 

그렇다면 이제 전세계약서를 작성하면 되는데, 어떤 양식으로 작성해야 할지 그리고 계약서에는 어떤 내용을 기재해야 할지 고민이 될 수 있습니다.

 

그런데 고맙게도 임차인의 보호를 위해 필수적인 사항을 규정해놓은 표준 전세계약서 양식이 있습니다. 하나는 법무부에서 배포한 ‘주택임대차 표준계약서’이고 나머지 하나는 국토교통부에서 운영하는 ‘렌트홈’에서 배포하고 있는 ‘표준임대차계약서’ 입니다.

 

▶️ 법무부 – 주택임대차 표준계약서 양식

 

부동산-없이-전세계약서-쓰는-방법-법무부-표준-전세계약서-양식

 

 

 

▶️ 렌트홈 – 표준임대차계약서 양식

 

부동산-없이-전세계약서-쓰는-방법-렌트홈-표준-전세계약서-양식

 

 

 

임대차 계약에 있어서 가장 애매하고도 어려운 부분이, 임차하여 살고 있던 중 수도시설, 난방시설, 전기시설 등이 고장 나는 경우, 누수가 발생하는 경우 그 수리비용은 누구에게 귀속되는 것이냐!라는 것입니다.

 

물론 ‘임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임차인이 부담하고, 수선하지 않으면 임차인이 임대차 목적에 따라 사용, 수익 할 수 없는 상태가 될 정도로 중대한 것이고 과다한 비용이 드는 것이라면 임대인이 부담한다’라는 것이 판례의 입장이나 현실에서는 과연 얼마인 경우가 중대한 것이고 과다한 비용인지 판단하기 어려운 경우가 많은 것입니다.

 

그런데 위 표준 전세계약서 양식에는 임대인이 부담할 항목, 임차인이 부담할 항목에 대한 예시가 기재되어 있어서 표준계약서 양식을 그대로 사용하면 될 것 같습니다(개인적으로는 이에 대해서는 법무부에서 배포한 표준 전세계약서 양식이 더 잘 정리되어있는 것 같습니다).

 

전세계약서를 쓸 때 주의사항은 ①임차주택의 표시를 부동산등기부등본을 참고하여 정확히 하고 ②보증금을 정확히 기재하고 ③ 계약금, 중도금, 잔금의 기재와 지급일을 명확히 하고 ④ 임대차 기간을 정확히 작성하는 것입니다.

 

참고로 임대차 계약은 계약 당시 임차 대상 건물의 상태를 확인하고 거래하는 것인 만큼, 임대인 입장에서는 ‘임차인은 계약 체결일 당시 상태를 확인하였고, 본 계약은 계약체결일 현재 상태 그대로 임차하는 것’이라는 취지의 특약을 작성할 것인데 그렇기 때문에 임차인은 임차 대상 건물의 하자 여부 등의 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

특히 누수, 곰팡이, 결로, 파손 등이 있는 상태로 임차한다면 수리에 대한 사항이나 고장 상태에 대한 부분을 특약으로 정하는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.

 

전세 연장계약서 작성을 공인중개사를 통해 진행하는 경우 연장계약서 수수료는 5~10만원 정도인 것으로 보이는데, 위에서 설명한 주의사항에 유의한다면 공인중개사 없이 당사자들끼리도 충분히 연장계약서를 쓸 수 있을 것 같습니다.

 

✅ 전세계약연장 할 때 계약서 쓰는법

 

 

마지막으로, 임차인은 대항력 확보를 위해 부동산 인도를 받으면 전입신고를, 보증금에 대한 우선변제권 확보를 위해 계약 체결 즉시 확정일자를 받아야 한다는 사실을 반드시 기억하시기 바랍니다.