아파트 전세 가격 상승 진짜 이유: 공급 부족, 강남3구

아파트 전세 가격이 상승하면 세입자들이 한정된 자금 안에서 구할 수 있는 아파트가 적어져서 걱정이 이만저만이 아니다.

최근 2020년경부터 아파트 전세 가격은 폭등하기 시작했는데 2022년 ~ 2023년이 와서야 하락세로 돌아서다가 현재는 조정을 받고 있는 중이다. 아파트 전세 가격 상승 원인으로는 일반적으로 공급부족을 꼽고 있는데 정말 그럴까?

아파트 전세 가격 상승 추이

아파트 전세 가격 상승 추이를 보기 위해 대표적인 서울 전세가격 상승률을 보도록 하겠다. 이는 서울 아파트 전세 가격 변동률 자료, 전세 시세 조회를 통해 확인할 수 있다.

2011년경 연평균 전세 가격 상승률은 약 13%로 가장 높았고, 2013년 약 9%, 2015년 약 11%이었다.

2018년과 2019년에는 아파트 전세 가격 변동률이 조금 하락 하였지만 2020년 약 5%, 2021년 약 6%대로 상승하였다가, 2022년 -10%로 하락한 것을 볼 수 있다.

서울-아파트-전세-가격-변동률

서울 부동산 시장을 뜨겁게 달구었던 지역은 여러 곳 있지만 강남 3구와 용산구 만큼 뜨거웠던 곳도 없다.

위에서 살펴보았던 자료와 같은 기간 동안의 서울 강남 3구 및 용산구 아파트 입주물량을 살펴보겠다.

먼저 가장 아파트 가격 상승률이 높았던 2011년을 보자. 2011년 강남3구(강남, 서초, 송파) 및 용산구 입주물량은 최저(약 3천세대)를 기록한 반면 2019년에는 헬리오시티(9510세대)를 위시로 하여 15,000세대가 넘는 입주물량이 쏟아졌다.

그리고 전문가들의 의견에 따르면 2022년이 지나고 2023 ~ 2024년에는 2019년을 뛰어넘는 고가 아파트들의 입주물량 폭탄이 예상된다고 한다.

위 자료만 보면 공교롭게도 강남3구 및 용산구의 입주물량이 늘어나면 아파트 전세 가격이 하락하고 그렇지 않은 경우 전세 가격은 하락한 다는 것을 볼 수 있다.

실제로 여러 자료들을 종합하여 보면 고가 아파트 입주 물량이 적은 해는 아파트 전세 가격이 상승하고, 고가 아파트 입주 물량이 많은 해는 아파트 전세 가격이 하락 하는 유의미한 상관관계를 확인 할 수 있었다.

하나만 더 예를 들어보자. 2008년에는 전세 가격 변동률이 마이너스(-)를 보이고 있는데, 당시 대단지 아파트인 잠실 엘스, 리센츠, 파크리오가 준공되었다.

엄청난 고가 아파트 물량이 쏟아졌다는 얘기다.

잠실 엘스는 총 5,678세대, 리센츠는 5,563세대, 파크리오도 6,864세대로 대단지들이다. 이 세 아파트 단지는 누구나 알만큼 아파트 가격이 높은 곳이다.

우리들의 통념도 그렇고 여러 매체에서도 아파트 가격을 안정화 시키려면 공급을 많이 해야 한다고 했다.

물론 아파트 공급이 수요보다 많으면 가격이 떨어진다는 것은 누구나 아는 기본적인 경제학적 지식이다.

그런데 진짜 아파트 전세 가격 상승 원인을 보려면 그냥 아파트 공급 물량이 아니라, 고가 아파트 단지 공급 물량을 보아야 한다는 것이다.

경기도 아파트 전세 가격이나 기타 다른 아파트 전세 매물 들 추이도 보면 더욱 좋겠지만, 아파트 전세 가격에 가장 관련성이 높은 것이 바로 강남3구 등 고가 아파트라고 할 수 있다.

그 이유에 대해 간단히 설명하면, 다른 변수들이 일정하다고 볼 때, 비싼 아파트 단지 물량이 늘어나면 고가 아파트 물량에 수요가 채워지다 보니 상대적으로 가격이 낮은 아파트들에 대한 수요가 적어져 아파트 가격이 하락한다는 것이다.

반대로 고가 아파트 공급 물량이 적으면 고가 아파트에 수요가 몰려 가격 상승을 부추기고 다른 아파트들도 덩달아 가격이 상승하는 원리라고 볼 수 있다.

이번에는 아파트 전세 가격 상승의 진짜 원인이 고가 아파트 공급 물량이라는 점을 살펴보았다. 그러나 이것은 아파트 가격 상승 요인의 일부분에 불과하다.

부동산 가격을 조절하기 위해서는 공급을 늘리거나 줄여야 한다는 것이 통상적인 상식이지만 반드시 그런 것도 아니다.

그 이유에 대해서는 부동산에 대한 공부와 함께 다음에 계속하여 이야기 하고자 한다.