전세집 경매 시 배당요구 해야 하나요?(+ 전세권이란)

안녕하세요 오늘은 전세집 경매 시 배당요구를 해야하는지 여부에 대해 말씀드리려고 합니다. 우리는 전세집을 고를 때 등기부등본이 아주 깨끗한, 근저당권 등이 없는 집과 계약을 해야 한다는 것을 잘 알고 있습니다. 그러나 상황이 항상 완벽하게만 돌아가는 것은 아니어서 찜찜하지만 가압류나 근저당권이 설정되어 있는 집에 전세계약을 하게 되는 경우도 있습니다.

 

물론 근저당권이 설정되어 있다고 해서 항상 경매에 들어간다거나 손해를 보는 것은 아닙니다. 하지만 근저당권의 성격상 그 자체 만으로도 임의경매 신청이 가능하다보니 세입자 입장에서는 항상 불안에 떨 수밖에 없습니다.

 

만일 살고 있는 전세집이 경매되는 경우에는 경매에 참여하든지, 대항력을 주장하여 보증금을 받을 때까지 계속 살든지, 배당요구를 하여 돈을 배당받을지를 선택해야 하는데요 아래에서는 바로 이것에 대해 이야기 하고자 합니다.

 

 

1. 전세권이란?

 

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좆아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리(물권)를 말합니다(민법 제303조). 그리고 전세권은 부동산등기부등본에 등기를 함으로써 그 효력이 생깁니다(민법 제186조).

 

전세집-경매-배당요구-전세권이란

 

 

전세권은 10년까지만 가능하고 설령 10년을 넘는 기간으로 계약을 체결했다고 하더라도 10년으로 제한됩니다. 그리고 전세권 기간을 1년 미만으로 한 경우에는 1년으로 봅니다.

 

민법 제303조(전세권의 내용)

① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

제186조(부동산물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

 

위와 같이 민법에서 규정하고 있는 ‘전세권’은 우리가 흔히 “우리 집은 전세야”, “전세 구합니다” 라고 말할 때의 전세와는 조금 다른 의미인데요, 우리가 흔히 전세라고 하는 것은 실제로는 ‘임차권’을 의미하며 이는 채권적 권리입니다. 즉 물권인 ‘전세권’과는 차이가 있습니다.

 

살다 보면 거주하고 있는 전세집이 경매로 넘어가는 일이 꽤 자주 일어나는데요, 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우 전세권자는 어떻게 대처해야 할지 당황스러울 것입니다. 특히 요즘도 기승을 부리는 전세사기와 결부된 경매사건인 경우에는 더욱 혼란이 가중됩니다.

 

갑작스런 전세집 경매, 뜬금없이 집주인이 바뀌는 경우에는 전세사기를 의심해 볼 수도 있는데요, 전세사기 유형에 대해서 아래 글을 한번 참고해 보시기 바랍니다.

 

전세사기 예방 8가지 방법 총정리!

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2. 전세집 경매 시 배당요구를 해야하는지

 

실무상 법원경매가 진행되는 경우 법원은 채권자들에게 채권 신고 최고서를 보내는데, 저당권이나 (가)압류 이전에 전세권이 설정된 경우 전세권자는 채권신고를 하고 배당요구를 하는 방법과, 채권신고 및 배당요구를 하지 않고 전세권을 유지시키는 방법 중에서 선택할 수 있습니다. (직접 경매에 참여하여 집을 매수하는 선택지도 있습니다)

 

이에 대하여 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.

 

“민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지 [대법원 2010. 6. 24., 선고, 2009다40790, 판결]

 

따라서, 전세집 경매 시 내가 그 전세집의 최선순위의 전세권자 일 때, 전세권 계약에서 정한 대로 집에서 살고 싶다면 채권신고 및 배당요구를 하지 않으면 되고(전세권이 매수인에게 인수되므로), 배당절차에 참가하여 배당을 받고 싶다면 채권신고 및 배당요구를 하면 될 것입니다.

 

그런데 만약 본인이 최선순위 전세권자가 아니라 전세권 앞에 가압류 등의 말소기준권리가 있는 경우에는 채권신고 및 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당절차에 참여하게 되고, 신고를 하지 않으면 법원에서 파악한 대로만 배당표를 작성하기 때문에 이러한 경우에는 채권신고 및 배당요구를 하는 것이 좋습니다.

 

따라서 전세집 경매 시 어떤 선택이 본인에게 유리할지를 잘 따져보아야 합니다. 왜냐하면 주거 문제는 큰 돈이 걸려있기도 하고 사람이 사는데 매우 중요한 문제이기 때문이죠.

 

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3. 말소기준권리란?

 

전세권은 경매에 의하여(낙찰까지 이르는 과정) 말소될 수도 있고, 경매에서의 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 이를 이해하기 위해서는 ‘말소기준권리’라는 의미를 이해해야 하는데요, 말소기준권리란 경매 절차에서 매수인이 부동산을 매수 하는 경우 부동산에 설정되어 있던 권리를 말소하는 기준이 되는 권리를 의미합니다.

 

말소기준권리에는 저당권, 압류, 가압류 등이 있는데 이들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준 권리가 됩니다. 전세집 경매 시 이 말소기준권리를 정확히 이해하고 있어야 합니다.

 

전세집-경매-배당요구-말소기준권리

 

 

전세권이 있는 경우 말소기준권리가 어떻게 작용하는지 예를 들어 보면, 말소기준권리인 저당권 및/또는 (가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는데, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

 

그러나, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(민사집행법 제91조 제3항 및 제4항).