주택임대차보호법 최우선변제권 및 대항력 총정리!

수년 동안 힘겹게 모은 돈을 전세 보증금으로 지급하고 평온하게 살고있던 중 갑자기 살고있는 집이 경매에 넘어가 버리는 일이 비일비재합니다. 이럴 때 주택임대차보호법에서는 소액임차인을 보호하기 위해 최우선변제권을 두고 있는데, 아래에서는 주택임대차보호법에서의 최우선변제권 그리고 대항력에 대해 알아보겠습니다.

 

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1. 최우선변제권이란 무엇인가요?

 

최우선변제권이란 주택임대차보호법상 인정되는 권리로서 소액임차인들의 피같은 보증금을 보호하기위해 특별히 인정되는 권리입니다. 소액임차인에게는 거주하고 있는 집이 경매에 넘어가더라도 경매신청 등기가 되기 전에 대항력을 갖추고 있다면 법에서 정하고 있는 금액을 다른 사람들 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 부여됩니다.

 

또한, 최우선변제권이라는 용어에 걸맞게 임차인이 받은 확정일자가 다른 채권자들보다 늦은 경우에도 다른 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조제1항).

 

 

2. 대항력이란 무엇인가요?

 

위에서 최우선변제권을 얻기 위해서는 대항력이 있어야 한다고 설명했는데, 대항력이란 쉽게 말해 임차하고 있는 주택에 계속하여 살 수 있는 정당한 권리가 있다고 다른 사람들에게 주장(대항)할 수 있는 것을 말합니다.

 

법적으로 이 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 필요합니다(주택임대차보호법 제3조제1항).

  • 대항력 = 주택의 인도 + 전입신고 

 

 

주택임대차보호법-최우선변제권-대항력이란

 

 

1) 주택의 인도

 

주택의 인도라고 하면 물건들을 남에게 주는 것으로 이해돼서 선뜻 와 닿지 않을 수도 있는데요, 쉽게 말해 주택의 인도란 임차인이 주택에서 살 수 있도록 기존에 살고 있던 임대인이나 임차인이 집을 비우고 새로운 임차인이 집에 입주하는 것을 말합니다.

 

그리고 주택에 인도에서 중요한 개념은 점유인데, 임차인이 실제로 주택에 들어와 지배력을 행사하는 상태를 의미합니다.

 

 

2) 전입신고

 

대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도뿐만 아니라 전입신고(주민등록)도 필요합니다. 아마도 전입신고가 무엇인지는 모두 알고 계실 텐데, 행정관청에 ‘내가 여기 살고 있습니다’라고 신고하는 것을 의미합니다. 일반적으로 주민등록을 전입신고와 동일한 의미로 사용하는 듯 합니다.

 

주택임대차보호법에서는 대항력을 취득하려면 임차인이 주민등록을 해야한다고 규정하고 있는데, 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 보기 때문에 임차인은 해당 지역의 주민센터에 가서 전입신고를 하면 됩니다.

 

 

3) 대항력 발생 시기

 

주택임대차보호법에서는 대항력의 발생 시기에 대해 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 생긴다고 규정하고 있습니다. 그 다음날부터란 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생한다는 뜻입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

 

이처럼 대항력은 주택의 인도 및 주민등록 당일 생기는 것이 아니고 그 다음날 생기기 때문에 주의를 해야 합니다.

 

만일 내가 2021년 1월 2일에 주택을 인도받고 주민등록을 했다면 대항력은 2021년 1월 3일에 발생한다는 것입니다. 그런데 만일 2021년 1월 2일에 누군가가 임차 대상 주택에 근저당권을 설정해버리면 우선순위에 밀리게 되는 불상사가 발생하고 맙니다.

 

만일 대항력의 발생일보다 가압류가 먼저 설정된 경우에는 가압류가 선순위 이기는 하지만 배당순위에 있어서는 우선변제권이 있는 채권자와 동순위로 취급됩니다.

 

물론 이는 일반적인 우선변제권 있는 임차인의 경우이고 최우선변제권이 있는 임차인은 먼저 설정된 근저당권이 있든 가압류가 있든 일정액의 범위내에서는 최우선적으로 배당을 받습니다.

 

 

3. 최우선변제권 조건

 

최우선변제권은 누구에게나 인정되는 것은 아니고 일정한 자격을 갖추어야하는데, 소액임차인 보증금 조건 및 대항력 조건 등을 갖춰야 합니다.

 

1) 소액임차인 보증금 조건

 

주택임대차보호법상 최우선변제권은 소액임차인에 인정되는 권리입니다. 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 요건은 다음과 같습니다. 다만, 소액임차인 보증금 요건은 해마다 바뀔 수 있으므로 주택임대차보호법 시행령 제11조의 내용을 살피시기 바랍니다. 아래 금액은 2024년 기준입니다.

  • 서울특별시 : 1억6천500만원
  • ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
  • 광역시(‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
  • 그 밖의 지역 : 7천500만원

 

 

주택임대차보호법-최우선변제권-소액임차인-보증금

 

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역 : 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

 

 

2) 대항력 조건

 

위에서 설명했듯이 최우선변제권이 인정되려면 대항력이 있어야 합니다. 대항력은 당연히 경매가 시작되기 전(경매 등기 전)에 갖추어야 하는데, 대항력은 주택의 인도와 전입신고 다음날 발생함에 유의해야합니다.

 

일반적인 경우에는 주택의 인도는 문제없이 받을 수 있으나 전입신고가 늦는 경우가 있기 때문에 전입신고는 되도록 빨리하는 것이 좋습니다.

 

또한 대항력은 최우선변제권의 요건이므로, 경매가 진행되는 동안에도 유지하고 있어야합니다. 대법원에 따르면 경매의 배당요구 종기일(경락일)까지는 대항력을 유지하고 있어야한다고 합니다.

 

 

3) 경매 절차로 주택이 매각 되어야 함

 

주택임대차보호법 상 최우선변제권 이라는 것은 최우선으로 돈을 변제한다는 의미이므로, 당연히 주택이 경매되어 매각되는 것을 전제로 합니다. 팔리지도 않았는데 배당이 될 수는 없기 때문입니다.

 

그리고 최우선변제는 경매절차를 통해 배당되는 때에 의미가 있는 것이고 단순히 사적인 주택의 매매에 있어서 인정되는 것은 아닙니다.

 

 

4) 경매절차에서 배당요구 또는 우선권 행사의 신고

 

위에서 본 바와 같이 최우선변제는 경매가 되고 그 이후 배당 받는 권리를 의미하기 때문에 임차인이 배당요구를 해야합니다. 배당요구는 경매에서 내가 경매 대금에서 내 몫의 돈을 받겠다는 의사표시입니다. 배당요구를 할 때는 주택임대차계약서와 보증금을 기재한 서면을 제출하면 됩니다.

 

 

4. 최우선변제권 인정되면 얼마를 받을 수 있나요?

 

헷갈리면 안되는 것은, 위에서 설명한 소액임차인 요건에서의 금액이 경매절차에서 최우선으로 배당받을 수 있는 금액이 아니라는 것입니다.

 

최우선변제권자가 우선적으로 받을 수 있는 금액은 별도로 법령에서 정한 범위에서 받을 수 있는 것이고, 경매 경락 대금에 따라 최우선변제 금액 전부를 받을 수도, 못 받을 수도 있습니다.

 

주택임대차보호법 최우선변제금액 범위는 먼저 아래 최우선변제금액 이하로 받을 수 있는 것이지만, 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 받을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법-최우선변제권-최우선변제금액

 

 

[최우선변제 금액]

  • 서울특별시 : 5천500만원
  • ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
  • 광역시(‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
  • 그 밖의 지역 : 2천500만원

 

 

5. 최우선변제금액은 압류금지 대상입니다.

 

참고로 민사집행법에 의하여 최우선변제금액을 받을 수 있는 권리는 압류가 금지됩니다(민사집행법 제246조제1항제6호). 이는 소액임차인의 최소한의 주거의 안정성을 확보하기 위해 법으로 제도화 한 것이라고 볼 수 있습니다.

 

민사집행법 제246조(압류금지채권) 
①다음 각호의 채권은 압류하지 못한다.
6. 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액

 

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