집주인이 전세보증금 일부만 지급했는데 이런 상황에서는 어떻게 대응해야 할지 고민하는 경우가 많습니다. 전세보증금 반환 문제는 임차인의 재산권과 직결되기 때문에 신속하고 정확한 판단이 필요합니다. 특히 집주인이 전액이 아닌 일부만 돌려줄 때 계약서를 다시 작성해야 하는지, 별도 합의서를 써야 하는지 문의가 잦습니다. 이 글에서는 실제 분쟁 사례와 법령을 바탕으로 임차인이 알아야 할 핵심 내용을 정리합니다.
전세보증금 일부만 지급받은 경우 계약서를 다시 작성해야 하는지
전세보증금 일부만 지급받았다는 이유만으로 기존 전세계약서를 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다. 임대차계약은 원칙적으로 보증금 전액을 반환해야 종료되며(민법 제618조), 일부만 지급되었다면 계약은 아직 완전히 끝나지 않은 상태로 봅니다. 따라서 임차인은 기존 계약이 존속 중임을 전제로 권리를 행사할 수 있습니다.
다만 실무에서는 일부 변제 사실을 명확히 남기기 위해 계약서 재작성 대신 ‘보증금 일부 수령 확인서’나 ‘정산 합의서’ 작성을 권합니다. 이는 추후 분쟁을 예방하고, 남은 금액의 지급기한을 특정하는 데 도움이 됩니다. 법원 역시 “잔액 반환 의무는 그대로 존속한다”는 입장을 유지하고 있어 일부 지급이 있었다는 사정만으로 기존 계약이 종료되지는 않습니다.
- 기존 계약서를 유지하고 일부 변제 사실만 별도 문서로 정리
- 잔액 금액과 지급일, 미이행 시 조치 명확히 기재
- 지급 미루기 반복 시 내용증명 또는 반환소송 검토
집주인이 기존 계약을 종료한 것처럼 보이게 하는 문서나 잔액 포기를 요구하는 문서를 제시하는 경우, 반드시 검토 후 거절해야 합니다.
전세보증금 잔액을 받지 못한 경우 임차인이 해야 할 조치
집주인이 전세보증금 일부만 지급하고 잔액을 미루는 경우, 임차인은 먼저 지급기한을 명확히 요구해야 합니다. 민법 제390조는 채무자가 정한 기한에 이행하지 않으면 ‘이행지체’가 성립한다고 규정하므로, 날짜를 특정하는 것이 핵심입니다. 지급을 계속 미루면 단계별 대응이 필요합니다.
- 지급요구서 작성: 문자보다 이메일·문서 방식으로 기록 확보
- 내용증명 발송: 약속 불이행 시 법적 경고 기능
- 지급명령 신청: 분쟁이 크지 않을 때 빠른 결정 가능
- 전세보증금 반환소송: 금액이 크고 다툼이 확실할 때
- 가압류 신청: 임대인의 재산이 불안하거나 매도 징후 있을 때
| 조치 | 적합 상황 | 특징 |
|---|---|---|
| 지급요구서 | 초기 분쟁 | 기록 확보 목적 |
| 내용증명 | 기한 미준수 시 | 이행 촉구·증거 확보 |
| 지급명령 | 다툼 적을 때 | 신속·저비용 절차 |
| 반환소송 | 금액 크고 분쟁 확실 | 강제집행 연계 |
| 가압류 | 재산 은닉 우려 | 보증금 회수 안전장치 |
임대인의 재정 상태가 불안한 경우에는 가압류 등 선제 조치가 보증금 회수의 핵심입니다.
전세보증금 일부만 받은 상태에서 계약서를 다시 쓰면 안 되는 경우
집주인이 계약서를 새로 작성하자고 제안할 때는 잔액 관련 권리를 제한하는 문구가 포함되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 일부 반환 사실을 이유로 기존 계약을 종료한 것처럼 정리하는 문서에 서명하면 이후 소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
- 잔액 지급일을 지나치게 뒤로 미루는 내용
- 기존 계약을 종료한 것처럼 표현한 문구
- 잔액 청구권 포기 조항
- 지연손해금(연체이자) 청구 포기
- 해지일자 소급 적용
아래 요소가 포함된 문서만 작성하는 것이 안전합니다.
- 일부 변제 사실 명시
- 잔액 금액·지급일·지급 방식
- 지급 지연 시 조치 규정
- 기존 임대차계약 효력은 잔액 지급 시까지 유지
전세보증금 분쟁을 예방하기 위한 합의서 작성 요령
전세보증금 일부만 지급된 상황에서 분쟁을 피하려면 합의서 내용이 구체적이어야 합니다. 합의서는 기존 계약을 대체하는 문서가 아니라, 남은 보증금의 조건을 명확히 정리하는 역할을 합니다.
- 일부 변제 금액과 잔액을 정확히 기재
- 지급기한 및 지연 시 이자 규정
- 지급 방식(계좌이체, 공증 여부 등)
- 불이행 시 가압류 등 후속 조치 명시
- 기존 임대차계약 효력 유지 명시
필요하다면 공증을 통해 강제집행이 가능한 문서로 만들어 두는 것도 좋습니다. 공증된 합의서는 지급 불이행 시 강제집행 절차를 빠르게 진행할 수 있습니다.
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