비가 갑자기 많이 오거나 노후 된 집에서 누수가 발생하는 경우가 종종 있는데, 이 누수 피해보상이 누구 책임인지, 집주인 책임인지 세입자 책임인지에 대해서는 항상 논쟁거리가 되고 있습니다.
저도 집에 누수가 발생해서 천장을 다 뜯어내고 벽지도 다시 바른 적이 있는데요, 이 문제는 비단 빌라 뿐만 아니라 아파트에서도 자주 발생합니다. 그런데 어떤 경우는 원인을 쉽게 찾아 내는 반면, 어떤 경우는 누수 원인을 찾아내지 못해 해결이 어려운 경우도 있습니다.
한편 누수 피해보상 금액은 사안마다 천차만별인데요, 천장 벽지 정도만 손상을 입은 경우에는 몇십만원이면 해결하는 문제도 있지만, 여러 물건들이 침수피해를 입거나 고가의 물건이 손상되는 경우 최악의 경우에는 화재까지 발생하기도 합니다.
이런 경우 화재보험에 가입해 있다면 보상이 가능하지만 보험에 가입하지 않았다면 큰 피해보상 금액을 직접 지불해야 하는 경우도 있습니다.
혹시 아직 화재보험에 가입하지 않으셨다면 보험금 잘 주는 보험사를 찾는 것이 중요한데요, 이에 대해서 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
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누수 피해보상 원칙 : 수선 의무 원칙
임대인은 임차인이 목적물이 주택을 사용, 수익할 수 있도록 할 의무가 있습니다(민법 제618조). 쉽게 말해 집주인은 원칙적으로 임차인이 사용 목적에 따라 집에서 사용하는데 불편함이 없도록 유지, 보수, 수선해 줄 의무가 있다는 것입니다.
이를 조금 더 구체적으로 설명하면, 수선하거나 보수해야 할 것이 사소하고 그 비용이 크지 않는 경우라면 집주인(임대인)이 수선의무를 부담하지 않고 임차인(세입자)이 부담하게 됩니다(2004다2151, 2168 판결).
예를 들면 소모품 같은 것들인데, 형광등을 교체할 때 집주인에게 청구하지 않고 세입자가 알아서 갈아 끼우는 것이 그 예라고 할 수 있습니다.
그러나, 보수 수선비용이 과다하고 그것을 보수하지 않으면 임차인이 임대차 계약에 따라 사용할 수 없을 정도라면 임대인이 수선할 책임을 집니다. 아래는 누수 피해보상을 임대인이 해야 한다는 2가지 참고 판례입니다.
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(2010다89876, 89883판결).
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무’라고 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다.
이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(2011다107405판결).
그런데 실제로는 어떤 것이 사소한 것인지 아닌지 확실하지 않고 애매한 경우가 많아 책임 소재를 정하는데 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
누수 피해보상 : 집주인이 수선의무를 부담하는 경우
아래는 여러 판례나 실무상 누수 피해보상을 집주인의 책임으로 인정하고 있는 것들입니다. 그러나 구체적인 사정에 따라 다를 수도 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.
1) 누수 및 곰팡이로 인한 피해보상
누수 및 그로인해 곰팡이가 발생한 경우에는 그 해결을 위해 대규모 공사가 필요한 경우가 대부분 입니다. 그리고 누수와 곰팡이 문제를 해결하지 않으면 임차인이 계약에 따라 사용할 수 없는 상태가 됩니다.
따라서 이러한 경우의 수선의무는 임차인이 부담한다는 특약이 없는 이상 이에 대한 수리, 보수 비용은 집주인(임대인)이 부담한다고 보아야 합니다.
주택임대차분쟁조정위원회도 임차주택에 누수, 곰팡이가 발생하여 대규모 공사가 필요한 사례에서 임대인이 수선과 관련한 일체의 비용을 부담하는 것으로 판단을 내린 조정사례가 있습니다.
그리고 윗집에서 물이 새서 피해가 발생한 경우의 누수 피해보상 책임이 누구에게 있는지도 논란이 있는데요, 일반적으로 임차인이 고의나 과실로 누수를 발생시킨 경우라면 윗집 세입자에게 누수 피해보상 책임을 물을 수 있고, 그렇지 않다면 윗집 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
실제로 누수 피해가 발생하고 상호 협의가 되지 않는다면 법적인 분쟁(소송)으로 진행될 수밖에 없는데요, 이 경우 먼저 내용증명을 보내 피해사실 및 손해배상 청구 내역을 알리는 것이 좋습니다. 내용증명 보내는 방법은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
2) 보일러 등 난방시설에 대한 책임
보일러, 배관 등 난방시설은 누가 봐도 보수, 교체 하는데 비용이 많이 듭니다. 판례도 보일러 등 난방시설의 경우에는 임대인이 책임을 진다고 보고 있습니다. 아래는 이에 대한 판례입니다.
가. 임대차계약에서 집주인(임대인)은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
나. ‘가’항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(94다34708).
따라서 보일러가 노후되어 고장이 나거나, 동파, 배관 누수 등이 발생할 경우에는 집주인이 피해보상 의무를 부담하며 수리해 주어야 합니다.
3) 변기, 세면대 수선 책임
세입자가 고의 또는 실수로 변기, 세면대를 망가뜨리지 않았다면 변기, 세면대는 집주인이 고쳐야할 의무를 부담합니다. 왜냐하면 집주인은 임대차 계약 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있기 때문입니다.
그리고 세면대나 변기를 통째로 교체하는 경우에는 그 비용도 상당하기 때문에 세입자가 고의나 과실로 파손한 것이 아닌 이상 임대인이 수선의무를 부담한다고 볼 수 있습니다.
4) 도어락 수리 및 교체 의무
도어락도 오래 사용하기는 하지만 영구적인 것은 아닙니다. 그리고 실제로 도어락 고장으로 인한 분쟁이 은근히 많이 있습니다. 도어락도 고장이 나거나 수리가 필요한 경우 집주인이 수선 의무를 부담한다고 볼 수 있습니다.
그러나 당연하겠지만 도어락 건전지 교체 등 굉장히 사소한 것은 임차인이 그 비용을 부담합니다. 그리고 세입자의 고의 또는 과실로 도어락을 고장내거나 파손했다면 세입자가 책임을 부담합니다.
누수 피해보상 : 세입자가 수선의무를 부담하는 경우
즉, 일반적으로 누수 피해보상은 집주인이 부담하는 경우가 대부분이라고 할 것입니다. 왜냐하면 대규모 공사로 인한 큰 비용이 발생하는 경우가 많기 때문입니다.
그러나 집주인에게 사전에 허락받지 않고 한 인테리어나, 에어컨 배관 구멍, 그밖에 사소한 보수, 수리는 세입자(임차인)에게 수선의무가 있습니다. 따라서 세입자의 귀책사유로 인한 누수 피해보상 책임도 세입자에게 있다고 보아야 할 것입니다.
일반적으로 세입자가 수선 의무 책임을 부담하는 경우는 다음과 같습니다.
- 형광등, 전구
- 허락 받지 않은 페인트 칠 등 인테리어
- 에어컨 배관 구멍
- 벽걸이 TV 타공
- 방충망(사소한 수선, 임차인 임의 교체)
- 기타 소규모 수리
사실 어떤 것이 집주인이 부담해야 하고 임차인이 부담해야 하는지는 법에 명확히 규정하고 있지 않기 때문에 맨 처음 설명한 원칙에 다라 최대한 해석하는 수밖에 없습니다.
그러고도 해석에 다툼이 발생해서 분쟁이 계속된다면 우선은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
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