안녕하세요 오늘은 부동산 경매 절차 및 그 내용에 대해 알아보겠습니다. 경매란 많은 사람들을 불러모아 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 물건을 파는 것을 말합니다. 부동산에서도 마찬가지로 최고가를 제시한 사람에게 매각을 하고 소유권을 이전시킵니다.
투자 및 재테크 수단으로는 여러가지가 있겠지만 가장 확실하면서도 수익률이 높은 것은 바로 부동산 투자입니다. 그리고 부동산 투자의 첫걸음은 바로 부동산 경매를 아는 것이죠. 아래 내용을 꼭 읽어보셔서 여러분들께 밑거름이 되었으면 좋겠습니다.
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부동산 경매 절차 14단계
부동산 경매 신청을 하면 경매 절차가 시작되고 개시가 되면 채권자들에게 배당요구를 할 수 있는 기간을 줍니다.
이후 법원에서는 부동산의 현황조사 및 감정평가서를 작성하고 매각 절차를 거쳐 매수인에게 소유권을 이전합니다. 그리고 매각 대금으로 채권자들에게 배당을 하게 됨으로써 절차는 마무리 됩니다.
아래는 부동산 경매 절차 각 단계에 대해서 자세히 설명해 보도록 하겠습니다.
1) 경매 신청
부동산 경매 절차 첫번재는 경매 신청입니다. 아래 사진과 같은 양식으로 경매 신청서를 작성하는데, 신청을 할 때는 경매비용을 예납해야 합니다. 경매 비용에는 다음과 같은 비용들이 포함되고 보통 비용은 청구액의 약 2% 정도입니다.
- 인지액, 송달료, 등록세, 신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정수수료 등
[경매 신청서 양식]
2) 경매개시결정
부동산 경매 절차 두번째는 경매개시결정입니다. 신청 후 약 2일 후에 법원이 개시결정을 내립니다. 그리고 해당 사실을 부동산등기부등본에 기록하도록 촉탁을 하고 채권자들에게 개시결정 사실을 송달합니다.
3) 배당요구종기 결정 및 공고
배당요구종기 결정은 부동산 경매 절차에서 매우 중요한 부분입니다. 법원은 개시결정 후 7일 이내에 채권자들에게 배당요구 종기일을 결정하고 공고합니다. 채권자에는 전세권자, (가)압류권자 등이 포함됩니다. 한편, 채권자는 배당요구종기일까지만 배당요구를 할 수 있으므로 기일을 잘 살펴야 합니다.
4) 현황조사
현황조사를 시작함으로써 본격적인 매각 준비 절차에 들어갑니다. 현황조사란 부동산의 현재 상황, 점유 관계는 어떠한지, 임차인이 있는지 등을 확인하는 단계입니다.
현황조사서를 체크하는 것은 대단히 중요합니다. 점유자, 임차인이 있는 경우에는 낙찰을 받더라도 명도의 문제가 남아있기 때문입니다. 현황조사서는 아래 홈페이지에 들어가서 확인 할 수 있습니다.
▶ https://www.courtauction.go.kr/
[현황조사서]
5) 채권신고의 최고
채권자들, 이해관계인들에게 채권을 신고하라는 최고를 하는 단계입니다. 또한 국가, 공공기관 등에도 조세나 공과금에 대한 채권이 있는지 여부를 신고하라는 최고도 이루어 집니다.
6) 평가명령 및 최저매각가격 결정
해당 부동산이 얼마인지, 매각 대금을 얼마로 정할 것인지 파악하기 위해 법원은 감정인을 선정하여 감정평가서를 작성하도록 합니다. 이 결과를 가지고 최저매각가격을 결정합니다.
7) 매각물건명세서 작성 및 비치
현황조사서와 비슷한데, 법원은 부동산의 점유자, 임대차 여부, 임대차 기간, 보증금, 차임, 지상권 등의 명세를 기록한 매각물건명세서를 작성하고 법원에 비치해 둡니다. 매각물건명세서도 꼭 꼼꼼히 살펴보아야 리스크를 예방할 수 있습니다.
[매각물건명세서]
8) 매각기일 및 매각결정기일 지정 통지
부동산에 대한 매각 준비가 마무리 되면 매각기일과 매각결정기일을 정합니다. 그리고 채권자들과 이해관계인들에게 통지합니다. 매각결정기일은 매각기일 1주 이내로 지정됩니다.
9) 매각(입찰)
부동산 경매 절차 중 가장 중요한 입찰 단계입니다. 매각기일에 입찰이 진행되며, 입찰에 참여하는 경우에는 입찰표, 입찰보증금, 신분증, 인감 등을 준비해야 합니다.
10) 매각허가결정
최고가 매수인이 결정되어 입찰이 마무리되면 매각결정기일을 개최합니다. 이때 이해관계인들의 의견을 청취하고 이의가 있는지를 조사하여 매각 허가 여부를 결정하게 됩니다.
채권자 및 이해관계인들은 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있는데 없다면 매각허가결정이 확정됩니다.
11) 매각대금납부
매각허가결정으로부터 1달 이내에 법원은 대금을 납부하라는 통지서를 낙찰자에게 송달하며, 낙찰자는 통지서에 기재된 기한까지 대금을 납부합니다. 이 때 등기와 관계없이 대금을 납부하는 즉시 소유권을 취득하게 됩니다.
12) 소유권이전등기 등 촉탁
소유권이 매수인으로 이전되었기 때문에 해당 사실을 부동산등기부등본에 공시합니다. 매수인이 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서와 취득세/등록세 영수증을 법원에 제출하면 법원이 등기소에 촉탁하여 기존 소유권을 말소하고 소유권이전 등기를 실행합니다.
만일 소유권이 매수인에게 넘어갔는데도 해당 부동산에 점유자가 계속 있는 경우에는 인도명령을 신청하여 문제 해결을 모색해야 합니다.
13) 배당기일 통지
매수인이 납부한 매각대금은 채권자들에게 배당할 돈으로 사용됩니다. 법원은 채권자 및 이해관계자들에게 배당기일을 통지하는데, 통지를 받은 날로부터 1주일 이내에 채권계산서를 제출해야 합니다.
14) 배당기일
배당에 앞서 법원은 배당표를 작성하고 비치합니다. 배당표는 배당기일 3일전에 나오므로 법원에 직접 방문하여 확인하거나 법원에 전화하여 문의할 수 있습니다. 법원은 배당표가 확정되면 배당을 실시합니다.
정리
부동산 경매 절차를 요약하면 다음과 같습니다.
- 경매신청
- 경매개시결정
- 배당요구종기 결정 및 공고
- 현황조사
- 채권신고의 최고
- 평가명령 및 최저매각가격 결정
- 매각물건명세서 작성 및 비치
- 매각기일 및 매각결정기일 지정 통지
- 매각(입찰)
- 매각허가결정
- 매각대금납부
- 소유권이전등기 등 촉탁
- 배당기일 통지
- 배당기일
부동산 경매에 대해 공부하실 때 이 정도 절차를 알고 계신다면 한결 이해하기 쉬울거라 생각합니다. 이번 글이 부동산 투자를 준비하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.
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