이번에는 전세사기 예방 8가지 방법에 대해 알아보려고 합니다. 전세사기는 이제 아무도 안심할 수 없는 사회적인 이슈가 되고 있고 빌라왕 사망 사태로 인해 문제가 심화 되었습니다. 그런데 문제는 제2, 제3의 빌라왕이 존재한다는 사실이며 전세사기 범죄는 지금도 계속되고 있다는 것입니다.
전세사기는 변호사도 알고도 당한다는 말이 있을 정도로 그 수법이 교묘하고 다양한데 이를 피할 수 있다면 예방 방법을 아는 것이 중요하고, 만일 이미 전세 계약을 했는데 전세 사기의 가능성이 있다면 어떻게 대처하는지 아는 것도 중요합니다.
만일 전세사기 수법에 이미 당한 상황이라면 전세피해지원센터, 서울시 전월세 종합지원센터 등에서 도움을 받을 수 있고, 개인적으로는 사기죄로 고소 하는 방법을 고려할 수 있을 것입니다. 사기죄 성립요건과 신고방법에 대해서는 아래 글을 참고하시면 도움이 될것입니다.
전세사기 예방 8가지 방법
전세사기 수법은 깡통전세 유형, 가짜 임대인 유형, 신탁회사를 낀 유형, 이중계약 유형, 계약일 임대인 변경 유형, 계약일 근저당권 설정 유형, 선순위 임차보증금 또는 근저당 허위 유형, 당해세 등 세금미납 유형, 전세보증금 미반환 유형 등 너무나 많기 때문에 전세사기 예방 및 회피를 위해서는 어떤 상황에서 피해가 발생하는지 꼼꼼히 알아둘 필요가 있습니다.
사기꾼이 작정하고 속이려고 하면 100% 피해를 막기는 어려울 수는 있지만 그래도 전세사기 예방 방법과 수법을 알아둔다면 피해를 막을 가능성이 상당히 높아진다는 점을 꼭 명심해주세요. 아래에서는 필수적으로 알면 도움이 되는 전세사기 예방 8가지 방법을 설명하겠습니다.
1. 진짜 소유자인지 여부를 확인하세요
소유자를 속이는 것은 가장 초보적인 전세사기 수법이기도 하면서도 피해 사례도 많은 수법인데요, 부동산등기부상 소유자가 아닌 사람이 소유자 또는 계약을 체결할 권한이 있는 것처럼 속여 전세계약을 체결하고 전세보증금을 날름 먹어버리는 사기 수법입니다.
전세계약을 하기 전에 계약을 하러 온 사람이 집주인 인지 여부를 확인해야 하고 이를 위해 주민등록증상 이름과 얼굴이 일치하는지 확인을 해보는 것이 중요합니다. 거추장스럽기는 하지만 소유자 확인은 전세사기 예방 및 대처를 위한 가장 기본적인 방법입니다.
2. 등기부등본에 신탁이 있으면 조심하세요
거래를 하기 전 부동산등기부등본 갑구에 신탁회사 이름이 떡하니 들어있는 경우가 있습니다. 이런 경우 보통 사람들은 생소한 이름에 당황하여 어떻게 대처해야 할지 몰라 불안해 하기도 합니다.
신탁회사가 소유자로 있는데 전세로 들어가도 될까? 법적인 문제는 없는걸까?라는 질문을 하기 시작하는 순간 대부분의 사기꾼들은 이런 이야기로 미래의 세입자를 구워삶습니다. “신탁회사로 된 명의는 잔금 전에 되돌려 놓을 거예요”, “신탁회사라 돈 떼먹고 도망갈 일도 없고 더욱 안전합니다”, “명의는 신탁회사지만 계약은 저와 체결해야 합니다”.
그러나 이런 말을 하는 사람의 대부분은 사기꾼일 가능성이 높습니다. 실제로 신탁회사를 통해 자금을 융통한 자들이 나중에 명의를 되돌려 놓는다면서 바지사장을 앞세우는 경우는 허다하고, 실제 계약을 체결할 권한이 있는 자는 신탁회사임에도 불구하고 자격이 없는 사람이 와서 계약 체결을 유혹하기도 합니다.
하지만 이런 경우는 전세사기 수법 중 하나일 가능성이 높으므로 전세사기 예방 및 회피를 위해 반드시 경계해야 하며 되도록 계약하는 것을 피하는 것이 좋습니다.
3. 특약 문구를 추가하세요
법적인 공백을 이용한 전세사기 유형이 있는데 바로 대항력, 확정일자와 근저당권의 효력일 차이를 이용한 전세사기 수법입니다.
자신이 법적으로 정당한 임차권을 가진 임차인임을 증명하려면 대항력이라는 것을 갖춰야 하는데 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 해야 얻을 수 있습니다.
그리고 우선변제권을 갖추려면 확정일자를 받아야합니다. 그런데 대항력과 확정일자를 통한 우선변제권의 효력은 그 다음날 발생하는 반면 근저당권은 즉시 효력이 발생하기 때문에 여기에서 문제가 발생합니다.
이러한 유형의 전세사기 예방 및 회피를 위해서는 부동산임대차계약서에 다음과 같은 특약 문구를 추가함으로써 임차인으로서 최선의 방어를 할 수 있습니다.
- ‘임차인이 대항력을 취득할 때까지 부동산을 매매하거나 근저당권을 설정하는 것이 금지되고, 현재 부동산등기부등본상 기재된 사항을 유지한다’는 취지의 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
정부에서는 부동산 표준 임대차 계약서에 위 취지의 문구를 추가하고, 금융권의 담보대출 시행 시 확정일자 현황을 확인하도록 하는 것을 제도화 하겠다고 하였는데, 사실 이러한 노력이 있다고 하더라도 확정일자와 근저당권 효력일 차이를 법적으로 없애지 않는다면 이런 유형의 전세사기는 계속될 것 같습니다.
4. 보증금을 최대한 낮추고 월세 비율을 높이세요
깡통전세라고 들어보셨나요? 깡통전세는 주택의 매매가와 전세보증금이 거의 차이가 나지 않아 주택을 처분, 경매 하더라도 실제로 보증금을 반환 받을 수 없는 것을 말합니다.
보통 깡통전세라 함은 전세가율이 70%가 넘는 것을 의미하는데, 아파트의 경우에는 시장에서 거래되는 매매가를 비교적 파악하기 쉬워 전세가율을 판단하기 쉽지만 빌라의 경우에는 시세를 파악하기 어렵기 때문에 깡통전세사기가 빌라에서 주로 이루어 지고 있습니다.
그렇다면 이런 문제는 어떻게 방지할 수 있을까요? 바로 전세보증금은 낮추고 월세 비율은 높이는 것입니다. 월세가 너무 아깝다고 생각하실 수도 있지만 보증금을 전세자금대출로 충당하는 사람에게는 월세나 은행 이자나 비슷할 수 있고, 보증금을 낮추면 나중에 반환받을 가능성이 높아져서 보증금을 지키는 훌륭한 전세사기 예방 방법이 될 수 있습니다.
5. 시세를 파악하세요
4번의 내용과 이어질 수도 있는데, 시세를 안다는 것은 정보의 비대칭을 줄여 전세사기 예방 확률을 높이는 효과적인 수단입니다. 결국 전세사기를 당하는 것은 상대방과 본인의 정보 비대칭 때문에 일어나기 때문입니다.
이미 앞에서 언급했지만 아파트의 시세는 KB 부동산이나, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산 등을 통해 확인이 가능하고 그 외에도 공인중개사를 통해 쉽게 파악할 수 있지만, 빌라는 사실 어떻게 시세가 결정되는지 알기도 어렵고, 인근 주택이라고 하더라도 시세가 비슷하리라는 보장도 없어서 굉장히 힘듭니다.
그러나 임차인 입장에서는 최대한 해볼 수 있는 수단을 모두 동원하여 시세를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세보증금이 한두푼이 아니기 때문이죠. 누군가에게는 전 재산 일 수도 있습니다.
사실 요즘에는 빌라의 경우에도 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 실거래가를 파악할 수 있습니다. 만일 내가 임차하고자 하는 집에 대한 실거래가가 없으면 옆집, 윗집, 아랫집의 시세라도 파악해야 하겠죠.
그리고 주변 주택의 시세를 파악하여 비교해 보는 것도 반드시 해야 할 일 입니다. 물론 주변 시세가 내가 임차하고자 하는 집의 정확한 시세를 보증할 수는 없겠지만 어느정도 판단의 근거는 마련해 줄 것입니다.
6. 등록된 공인중개사와 거래하세요
많은 사람들은 공인중개사가 공정할 것으로 기대하지만 모든 사람이 그런 것은 아니고 또한 가짜 공인중개사들도 존재하기 때문에 공인중개사가 등록된 사람인지 확인하는 것은 중요합니다.
실제로 2019년 경기 안산에서 공인중개사들이 공모하여 월세를 전세로 바꾸어 전세보증금을 가로챈 사건이 있었고, 공인중개사가 아님에도 불구하고 공인중개사 행세를 하며 중개비를 가로채고 제대로 된 매물 확인을 하지 않는 사람들도 있습니다.
따라서 국가공간정보포털에서 해당 공인중개사가 정식으로 등록된 공인중개사인지 확인하는 것도 전세사기 예방에 필요합니다. 공인중개사는 아래 방법으로 확인 할 수 있습니다.
①국가공간정보포털에 접속합니다.
②열람공간 – 부동산중개업조회로 들어갑니다.
③부동산중개업조회 화면이 나오면 지역, 공인중개사무소명, 등록번호를 입력하고 검색을 클릭합니다.
7. 공제증서를 확인하세요
혹시 전세계약을 체결할 때 공제증서라는 것을 받아보신적이 있으신가요? 그렇다면 제대로 된 공인중개사를 만난 것입니다. 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 의하여 보증보험 또는 공제상품에 가입하거나 공탁을 해야 하는데, 공인중개사의 잘못으로 임차인이 손해를 입은 경우 그 손해를 보증한다는 것입니다.
그리고 공인중개사가 중개를 완료한 때에는 손해배상 보장 내용을 설명하고 증서 등을 임차인에게 교부해야 합니다. 그런데 공인중개사가 공제증서를 안준다면? 문제가 있는 것입니다.
공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간
만일 공제증서를 받았는데, 알고보니 공인중개사의 귀책으로 전세사기와 같은 중개사고를 당했다면 공제증서에 따라 한국공인중개사협회에 공제금 지급을 청구할 수 있습니다.
공제증서에는 공제가입금액이 있는데 개인인 경우에는 2억, 2억5천만원, 3억원 단위로 가입되고, 법인인 경우에는 4억원, 4억5천만원, 5억원 단위로 가입이 됩니다. 보상한도는 바로 이 공제증서에 따른 금액에 따릅니다.
8. 변호사 등 법률전문가의 도움을 받으세요
전세사기를 당한 경우 개인이 직접 지급명령 또는 보증금반환소송을 수행하거나 경찰에 사기로 고소할 수도 있습니다. 물론 임대인이 단순히 임차보증금을 주지 않은 문제이고 쟁점이 간단한 경우에는 개인이 직접 소송을 수행할 수도 있습니다.
그러나, 전세사기가 법적인 헛점을 교묘하게 파고드는 만큼 피해자들도 법적으로 단단하게 무장하여 대응할 필요가 있습니다. 그리고 변호사 등의 법률전문가들은 일반인이 생각하지 못하는 법적인 논리로써 최악의 사태를 방어해 줄지도 모릅니다.
예를 들어, 전세사기의 징후 중 하나는 바로 전세계약 이후 아무런 말도 없이 소유자가 바뀌는 경우인데 이런 경우는 바지사장을 앉혀 놓는 경우가 많이 있습니다. 즉 이런 패턴에서는 기존 소유자가 바뀐 소유자보다 경제적이 탄탄하고 보증금을 반환해줄 여력이 될 가능성이 있습니다.
그런데 소송을 한다면 소유자에게 청구하는 것이 일반적인 상식인데, 이에 대해 법원에서 임차인이 주택의 소유자가 바뀌었음을 알았던 날부터 상당한 기간 내에 부동산 소유주 변경을 인정하지 않는다는 의사를 표시하면 기존 소유자에게도 보증금 반환을 청구할 수 있다는 논리를 내놓은 판례도 있습니다.
이런 법적 논리를 통해 싸우기 위해서 그리고 징후를 파악했을 때 전세사기 예방 방법 모색을 위해서 변호사와 같은 법률전문가의 조력이 필요할 수도 있다는 생각이 듭니다.
마치며
전세사기는 이제 남의 문제가 아닙니다. 전세사기 일당들은 더욱더 조직적으로 치밀하고 교묘하게 피해자들을 탐색하고 실행합니다. 때문에 우리들은 최대한 전세사기 예방을 위해 여러가지 준비와 지식으로 무장할 필요가 있습니다. 전세사기 예방 8가지 방법을 다시 정리하면 다음과 같습니다.
- 진짜 소유자인지 여부를 확인하세요
- 등기부등본에 신탁이 있으면 조심하세요
- 현재 부동산등기부 내용을 유지한다는 특약 문구를 추가하세요
- 보증금을 낮추고 월세 비율을 높이세요
- 시세를 파악하세요
- 등록된 공인중개사와 거래하세요
- 공제증서를 확인하세요
- 변호사 등 법률전문가의 도움을 받으세요
전세사기를 경찰에 신고하는 방법도 있을 수 있고, 전세사기 신고센터나 예방센터에 도움을 요청할 수도 있겠지만 이미 당하고 난 이후에는 어려운 길을 갈 수밖에 없습니다. 부디 전세계약 전 많은 정보를 습득하시고 최대한의 예방 대책을 강구하여 전세사기를 피해가시고 혹시나 전세사기에 노출되었더라도 대처방법을 최대한 활용하시기 바랍니다.
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