집주인이 허위로 계약갱신청구권 거절 하면?(손해배상, 정보열람)

전세 만기일이 다가오면 걱정되는 것은 이사를 갈지 아니면 계약갱신청구권 행사를 할지 인데요, 전세값이 너무 오른 요즘은 계약을 갱신하는 것이 나을 수 있습니다. 그런데 계약갱신청구 시 집주인이 허위로 계약갱신청구권 거절을 하는 하는 경우에는 어떻게 해야할까요?

✅ 전세계약연장 할 때 계약서 쓰는법

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계약갱신청구권이란?

주택임대차보호법이 개정되면서 임차인의 임대차 계약 연장과 관련된 새로운 유형의 분쟁이 떠오르고 있습니다. 법 개정 이전에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있었고, 임차료도 상당히 많이 인상할 수 있어서 임차인의 입장에서는 임대인이 마음이 착한 사람이기를 기대할 수밖에 없었습니다.

그러나 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 되었고, 임대인은 차임 및 보증금을 5% 이내로 증액할 수 있게 되었습니다.

계약갱신청구권이란 임대차 기간 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 청구하면 일정한 사유가 없는 한 거절을 할 수 없고, 계약이 갱신 되면 임대차 기간이 2년 늘어나는 주택임대차보호법상 권리를 말합니다.

계약갱신청구권은 1회에 한하여 사용할 수 있고, 만일 임차인이 2달 이상 월세(차임)를 연체하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

하지만 임대인은 일정한 사유가 있는 경우에 임차인의 계약갱신청구권 거절을 할 수 있는데, 그 중 사회적으로 이슈가 되고 있는 것은 ‘임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우’ 입니다.

진짜 실거주 목적으로 거주하려고 하는 집주인의 입장에서는 당연히 계약갱신청구권 거절 사유가 되겠지만, 계약 갱신 시 보증금 및 월세 증액 5% 제한 규정을 회피하기 위한 수단으로 악용될 소지도 다분히 있는 것도 사실입니다.

때문에 이를 악용하려는 집주인은 임차인의 계약갱신청구권 사용에 대해서 본인 또는 자녀가 들어와 살 것이라며 갱신을 거절한 뒤에, 실제로는 제3자에게 주택을 임대하여 보증금 등을 이전보다 5% 이상 올려 수익을 실현하려고 할 것입니다.

전세 계약 갱신을 거절 당한 임차인은 임대인이 실제로 본인 또는 그 가족이 직접 해당 주택에 살고 있는지 전혀 알 방법도 없고, 알고 보니 엉뚱한 제3자가 살고 있다고 하더라도 어떻게 하소연 할 방법도 마땅치 않을텐데요, 그렇다면 이럴 때 임차인은 어떻게 대응할 수 있을까요?

* 계약갱신청구권 또는 기타 임대차 제도에 대해 상담을 받거나 문의를 하고 싶으시다면 국토교통부에서 운영하는 아래 부동산대책 정보사이트 정책풀이집을 이용해 보시기 바랍니다.

허위 계약갱신청구권 거절 시 대응방법 1 : 정보열람권

임대인의 허위 계약갱신청구권 거절에 대한 대응방법 첫번째는 바로 정보열람권 행사 입니다.

국토교통부는 2020년 9월 「주택임대차보호법 시행령」개정안 국무회의 통과라는 제목의 보도를 내며 ‘허위의 갱신거절 방지를 위하여 임대차 정보열람권이 확대된다’라고 하였습니다.

그 내용은 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신이 거절된 임차인이, 임대인의 실제 거주 여부를 확인할 수 있도록 임차인이 퇴거한 후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 하는 것입니다.

주택임대차보호법에서는 임대차 정보제공 등에 관한 규정이 이미 존재하고 있었는데요, 제3조의6 제3항에서는 ‘주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데 법 시행령 개정 전에는 이해관계인의 범위에 계약갱신이 거절된 임차인이 포함되어 있지 않았는데, 2020.09.29. 시행령이 개정되면서 계약갱신이 거절된 임차인도 법 제3조의6 제3항의 이해관계있는 자에 포함되었습니다.

주택임대차보호법

제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)

③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

주택임대차보호법 시행령

제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위)

법 제3조의6 제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

5. 법 제6조의3 제1항 제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자

제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법)

① 제5조 제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6 제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조 제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.

1. 임대차목적물
2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다)
3. 확정일자 부여일
4. 차임ㆍ보증금
5. 임대차기간

따라서 전세, 월세의 계약갱신청구권 거절을 당한 임차인은 퇴거 이후에 주민센터에 가서 정보열람권을 행사하여 해당 주택의 임차인, 보증금, 임대차 기간 등의 현황을 열람할 수 있게 되었습니다.

허위 계약갱신청구권 거절 시 대응방법 2 : 손해배상청구

임차인이 정보열람권을 행사하여 집주인이 허위로 계약갱신청구권 거절을 했음을 확인하였다면 다음에는 어떤 조치를 취할 수 있을까요?

만일 정보열람권을 확대한 것에서 그쳤다면, 계약갱신요구권 및 정보열람권을 규정한 법의 취지가 무색했을 것입니다. 때문에 주택임대차보호법에서는 허위로 계약갱신을 거절한 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

허위로 계약갱신을 거절한 임대인에 대하여 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.

① 임대인이 갱신을 거절하고 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우.
② 임대인이 갱신을 거절하고 임대인이 직접 살지도 않는 경우.

주택임대차보호법상 ① 의 경우에는 당연히 손해배상을 청구할 수 있고 청구할 수 있는 손해배상액은 다음 중 가장 큰 금액으로 합니다.

갱신거절당시 3개월치 월세(전세금의 경우 월차임 전환율 2.5%로 계산)
{임대인이 제3자에게 임대하여 받은 월세(환산월차임) – 갱신거절 당시 월세(환산월차임)} × 24 (2년분)
갱신거절로 입은 임차인의 손해

아래는 주택임대차보호법 상 계약갱신청구권 근거 규정, 허위로 계약갱신청구권을 거절한 경우 손해배상 규정, 손해배상액 계산 방법에 대한 내용입니다.

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

② 의 경우는 임대인이 아무런 수익을 누릴 수 없기 때문에 발생할 가능성이 적겠지만 어쨌든, 주택임대차보호법상 손해배상청구의 대상으로 규정하고 있지 않기 때문에 주택임대차보호법으로는 손해배상을 청구할 수 없습니다.

다만, 불법행위에 대한 손해배상을 규정한 민법 제750조에 따라 임차인이 갱신거절에 따라 실제 입은 손해를 청구하는 것은 가능하다고 할 수 있겠습니다.

결론

지금까지 주택임대차보호법에서 정한 계약갱신청구권이 무엇인지에 대해서 알아보았고, 집주인의 허위 계약갱신청구권 거절 시 대응방법에 대해서도 알아보았습니다.

결론적으로, 임대인이 법에서 정한 사유가 아님에도 불구하고 임차인의 계약갱신청구권을 거절하는 경우, 임차인은 정보열람권을 사용할 수 있고 손해배상청구도 할 수 있습니다.

그런데 사실 빠듯하게 살아가는 일반적인 시민들에게 이러한 절차를 모두 거쳐서 손해배상청구 소송까지 하기에는 너무도 힘든 것이 사실입니다.

일반인에게 있어서 소송을 제기하는 것은 매우 어려운 일이고 소송에 대응하는 것도 상당한 심력과 시간, 돈을 사용하는 일이기 때문입니다. 그러나 만일 부득이하게 소송을 해야 하는 상황이 오면 한두푼이 걸린 것이 아니기에 소송으로 대응해야 하는데요, 변호사의 조력을 얻는다면 어쩌면 문제를 해결할 수 있을 지도 모르겠습니다.

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