안녕하세요 이번에는 근저당권 효력 그리고 저당권 종류에 대해 말씀드리고자 합니다. 사업이나 금전 거래를 하다보면 상대방의 신용만으로는 부족하여 담보를 설정하는 경우가 있는데요 그 중 많이 사용되는 것 중 하나가 바로 근저당입니다.
근저당권을 설정하면 나중에 돈을 받지 못하더라도 경매해서 돈을 받아낼 수 있다고 생각하기 때문에 일반적으로 근저당을 활용하는 것인데요, 그런데 실질적으로 어떤 효력이 있는지는 정확히 모르는 경우가 많습니다. 때문에 아래에서는 그 효력과 저당권 종류에 대해 자세히 설명드리고자 합니다.
근저당권 효력
1) 근저당권 그 자체만으로도 경매 가능
상거래 관계에서 담보를 위해 근저당권을 설정하는 것은 흔한 일이지만, 근저당권을 설정해 놓고도 그 자체로 경매가 가능한지는 잘 모르는 경우가 많습니다.
우리들이 힘겹게 소송을 하고 판결문을 받으려는 이유는 바로 채무자의 재산에 강제집행, 즉 경매를 하여 변제를 받고자 하기 때문입니다. 판결문을 받고 집행문을 받으면 채무자의 재산에 대해 경매를 실행할 수 있는 자격이 주어지게 되는데, 소송을 해보신 분들은 판결문을 받기까지 얼마나 많은 시간이 걸리는지는 아실 것입니다.
소송 절차가 완료되기까지는 짧게는 1달 정도인 경우도 있지만 길게는 1년 그 이상까지도 소요되기도 합니다. 그것도 1심 소송만 그렇다는 것이고 만일 2심, 3심까지 진행된다면 더 오래 걸릴 수 있습니다.
그런데 근저당권을 설정하면 이러한 시간이 모두 깔끔하게 단축됩니다. 즉 근저당권을 설정해 놓으면 소송을 제기하고 판결문을 받지 않아도 곧 바로 경매를 신청할 수 있는 것입니다.
이러한 근저당권 효력 때문에 담보로 근저당권을 설정하는 것인데 가끔 채무자나 제3자(물상보증인)의 부동산에 근저당권을 설정해 놓고도 바로 경매를 하지 않고 소송을 하는 분들이 있습니다. 한걸음이면 도달할 수 있는 거리를 빙빙 돌아서 2~3시간 걸려 도착하는 것과 같은 일을 하는 것입니다.
참고로 판결문을 받아 경매를 하는 것을 강제경매, 근저당권에 의하여 경매를 하는 것을 임의경매라고 합니다. 만일 근저당권을 설정했다면 법원에 임의경매를 신청하면 되는 것입니다.
2) 근저당권은 채권최고액을 한도로 담보합니다
저당권은 부동산, 지상권, 전세권에 대해서만 설정할 수 있습니다. 때문에 채권(돈 받을 권리 등)에 대한 근저당권의 설정이라는 말은 존재할 수가 없습니다. 물론 특별법에 의해 선박, 어업권, 건설기계, 항공기 등에도 근저당권을 설정할 수는 있지만 보통 우리의 일상에서 흔하게 볼 수 있는 것은 부동산에 대한 저당권일 것입니다.
어쨌든 근저당권은 부동산 등기부등본 ‘을구’에 등기 되는데, 채권최고액이 함께 기재되어 있습니다. 근저당권을 등기하기 위해서는 근저당권 설정 계약을 해야 하는데, 이 계약서에서 정한 채권최고액 만큼 등기부등본에 등기되고 그 최고액까지 담보한다는 의미입니다. 즉 근저당권 효력 범위는 설정한 채권최고액까지 미친다는 것입니다.
3) 다른 채권자들 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(우선변제권)
근저당권을 설정하면 후순위 권리자들 보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 이것이 바로 근저당권 효력 중 하나인 우선변제효 또는 우선변제권 입니다. 내가 먼저 채무자의 부동산에 근저당권을 먼저 설정해 놓으면 경매를 통해 발생된 낙찰대금에서 내가 가장 먼저 변제를 받을 수 있는 효력이 있는 것입니다.
우선변제를 받을 수 있는 범위는 위에서 설명한 채권최고액의 범위 내에서고, 만약에 채권최고액을 넘어서는 금액이 있다면 그 금액은 다른 채권자들과 경합하여 배당절차를 거쳐 받아야 합니다. 즉 채권최고액까지는 우선변제권이 있으나, 초과되는 금액에 대해서는 우선변제권이 없다는 것입니다.
4) 경매비용, 최우선변제금, 당해세 등 보다는 후순위로 배당됩니다
근저당권 효력 중 하나인 우선변제권은 만능은 아닙니다. 관련법에서는 배당 순위를 정하고 있는데 보통의 배당 순위는 다음과 같습니다.
- 1순위 : 경매비용(집행비용)
- 2순위 : 필요비, 유익비 (부동산의 보존 등을 위해 지출한 비용)
- 3순위 : 소액임차보증금(최우선변제권), 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금
- 4순위 : 당해세 (해당 목적물에 부과된 국세, 지방세 및 가산금 – 상속세, 증여세, 종부세, 재산세, 자동차세 등)
- 5순위 : (근)저당권, 전세권, 가등기담보, 확정일자에 의한 임차보증금반환채권
- 6순위 : 3월 초과분의 임금, 3년 초과분의 퇴직금 (일반 임금채권)
- 7순위 : 근저당권 등 보다 후순위의 조세채권 (국세, 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등)
- 8순위 : 공과금 (건강보험료, 고용보험료, 산재보험료, 국민연금보험료 등)
- 9순위 : 일반채권
5) 경매를 신청하면 근저당권이 확정됩니다
쉽게 말해 채무자가 빚을 갚지 않아 근저당권자(채권자)가 임의경매를 신청하면 그 때 채무액이 확정됩니다. 채무가 확정되었다는 것은 계속적으로 채무가 변하지 않는다는 의미이고 보통의 저당권과 같이 된다는 뜻입니다.
따라서, 경매를 신청하고 채무가 확정되면 그 이후에 발생하는 채권은 당연히 담보되지 않고, 소송을 통해 판결문을 받아 강제집행을 할 수밖에 없는 것입니다.
저당권 종류
우리가 보통 근저당권이라는 말을 많이 해서 저당권이라는 용어가 오히려 생소한데요, 그러나 근저당권은 저당권에서 나온 개념이기 때문에 저당권에 대해 이해할 필요가 있습니다.
1) 보통의 저당권
근저당권을 이야기 하기에 앞서 저당권에 대해 설명합니다. 저당권은 보통의 저당권과 근저당권으로 구분할 수 있습니다. 보통의 저당권이란, 특정한 이행을 담보하기 위해 어떤 사람의 물건을 법적으로 붙잡아 놓고 그 이행을 하지 않으면 경매 등의 방법으로 팔아 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
조금 더 어렵게 이야기 하자면 이미 발생한 채권을 담보하기 위해 채무자가 제공한 목적물에 저당권을 설정하고 채권을 변제하지 않으면 경매를 하여 다른 채권자보다 우선적으로 변제에 충당하는 것을 의미합니다.
우리는 흔히 ‘너 저당 잡혔어’라는 표현을 사용하기도 하는데, 법적인 뜻은 잘 몰라도 저당이라는 것이 대강 어떤 의미인지는 알고 있는 것입니다.
2) 근저당권
근저당권이란 본래의 저당권의 의미에 ‘장래에 계속적으로 발생하는 거래관계’라는 의미가 추가됩니다. 쉽게 말하면 현재는 500만원의 빚이 있지만 계속 거래를 하다보면 빚이 늘어서 600만원, 800만원, 1000만원이 될 수도 있으니 최고 1000만원까지를 담보 하도록 하자라는 의미를 담고 있는 것입니다. 그리고 이 1000만원을 근저당권에서는 ‘채권최고액’이라는 용어를 사용하는 것입니다.
이제 다시 어렵게 설명을 하자면 근저당권이란 장래에 계속적으로 발생하는 거래관계로 발생하는 채권에 최고액을 정하여 정산하는 날에 최고액까지 담보하려는 저당권을 의미합니다.
참고로 근저당권에 대하여 판례는 다음과 같이 설명하고 있습니다.
근저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고, 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권으로서( 민법 제357조 제1항), 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하기 위한 목적으로 설정되는 담보권이므로(대법원 2009.12.24., 선고 2009다72070 판결).
마치며
지금까지 근저당권 효력 및 저당권 종류에 대해 설명했습니다. 여러 내용을 담기는 했지만 사실 제가 하고 싶었던 말씀은 ‘근저당권을 설정했으면 바로 임의경매를 신청해야 합니다’라는 것입니다. 주변에서 근저당권을 설정 해 놓고도 활용하지 못하는 모습을 보면 안타깝기도 하고 답답하기도 한 마음이 있습니다.
혹시 거래관계에서 상대방 부동산에 근저당권을 설정하신 분이 이 글을 보게 되신다면, 바로 지급명령이나 소송을 제기하지 마시고 즉시 임의경매를 신청하여 시간도 아끼고 문제도 쉽게 해결하셨으면 하는 바람입니다.